L’univers du marché immobilier est en constante évolution, influencé par de nombreux facteurs et de tendances économiques. L’année 2024 s’annonce comme une période cruciale pour les vendeurs et les acheteurs. Face à une multitude de défis et d’opportunités, ces acteurs clés du marché doivent s’adapter. Dans cet article, nous allons explorer ces enjeux à travers un entretien avec Antoine Ferrieu, responsable commercial des ventes au sein de Midi Habitat Service Immobiliers. Il va nous partager son expertise et sa vision pour l’année à venir.
Quelles sont les tendances actuelles du marché immobilier à Toulouse ?
“Nous concernant, nous faisons un bon début d’année” explique Antoine Ferrieu. “J’ai l’impression que le marché reprend. Nous avons un peu plus d’appels et un nombre plus important d’achats par rapport à la fin d’année 2023”. Il espère que cette année 2024 continue sur cette lancée.
Comment le marché immobilier à Toulouse a-t-il évolué ?
Selon Antoine Ferrieu, “le marché s’est tendu durant l’année 2023 et pour ce début 2024, il l’est encore assez”. Il souligne que le marché de la transaction est dynamique et en constante évolution, alimenté par divers événements de la vie, “c’est-à-dire les séparations, les décès, les mutations professionnelles, l’agrandissement familial qui sont des marchés qui génèrent de l’activité”. En ce qui concerne le parc immobilier toulousain, Antoine Ferrieu note qu’il est “vieillissant” tandis que les zones périphériques se distinguent par des logements “beaucoup plus neufs”.
Il souligne aussi l’importance croissante de la question environnementale dans le marché immobilier. “La valeur verte au niveau de l’immobilier va prendre de plus en plus de place.” Il s’agit d’une tendance qui a été observée ces dernières années et qui oriente désormais leur travail autour de l’information auprès des vendeurs : “il faut les éduquer à cette nouvelle politique.” La valeur verte est importante, car elle influence le prix du logement. Les acheteurs sont de plus en plus sensibles à la consommation d’énergie et aux émissions de gaz. Pour améliorer la classe énergétique, les propriétaires peuvent effectuer des travaux de rénovations.
Pour résumer, c’est une nouvelle donnée qui rentre dans l’équation lorsqu'une personne souhaite vendre. Antoine Ferrieu note tout de même que certains propriétaires sont réticents à effectuer des travaux de rénovations : “on s’aperçoit qu’il y a des propriétaires qui ne veulent pas faire de rénovations et vendent des logements en l’état parce que la mise aux normes leur fait peur”.
Il faut aussi prendre en compte que “la valeur verte est une donnée à laquelle l’acquéreur est de plus en plus sensibilisé et sur laquelle il va s’attarder lorsqu’il va acheter une maison ou un appartement. On remarque d’ailleurs que les jeunes générations, les primo accédants, donnent un peu plus d’importance au diagnostic de performance énergétique qu’avant”.
L’agence constate un changement dans le comportement des acheteurs, car ils “achètent un logement dans son ensemble alors qu’avant un acquéreur achetait un logement pour son emplacement. Il a quelques années en arrière, il était plus facile de remettre en état un appartement dans son intégralité, en effet le prix des matériaux et des artisans étaient plus abordables".
Quels facteurs peuvent influencer la vente d’une propriété en 2024 ?
Il est difficile de se positionner sur des facteurs clés, la vente “part d’une envie ou d’un besoin”. L’agence va avoir une multitude de cas client avec des profils différents : une vente après un décès dans la famille, une mutation dans une autre ville, un souhait d’agrandir son lieu de vie pour accueillir un enfant, un souhait de posséder une surface plus petite...
“Il y a en revanche un facteur qui va ralentir les transactions, ce sont les taux d’intérêts élevés. En effet cela réduit l’accès au crédit immobilier, car plus la capacité d'emprunts est importante plus les taux sont bas. Par conséquent avec l'augmentation des taux, elle se restreint. Aujourd'hui on s'aperçoit que les mensualités sont supérieures au loyer". Couplé à cela par l’augmentation du coût de la vie, “passer le cap d’être propriétaire se réfléchit". On constate que “l’accès à la propriété est plus facile lorsqu’on est en couple”.
Quelles opportunités sont à saisir en 2024 en tant que vendeur ? Quels conseils donneriez-vous pour réussir sa vente ?
“Lorsqu’un logement est bien entretenu, sa vente s’effectue beaucoup plus facilement. On s’est aperçu qu’avec quelques travaux d’embellissement, on a un délai de vente plus court par rapport à un bien non rénové”.
Antoine Ferrieu nous donne un exemple concret : “un appartement T2 pour lequel on a refait la peinture s’est vendu dès la première visite”.
C’est pourquoi il faut écouter et prendre en compte “les estimations et les conseils des professionnels pour faciliter la vente de son bien dans un délai raisonnable cela permet de faciliter la vente”. Une estimation immobilière effectuée par un agent immobilier “demande de la compétence et de l’expertise : un travail de recherches, des analyses, une connaissance du marché et son expérience sur le terrain. L’agence joue un rôle crucial dans une transaction en apportant une expertise du secteur, une connaissance approfondie du domaine, ainsi qu’une analyse sur les besoins, les envies et le budget de l’acquéreur”.
Antoine Ferrieu souligne aussi le “côté neutre” qu’apporte un agent immobilier durant l’estimation. “Après la crise sanitaire que l’on a connue, la profession a évolué. On s’oriente de plus en plus vers la qualité en tant que conseiller, en mettant l’accent sur une vraie connaissance de la copropriété, du bien, du diagnostic de performance énergétique, ainsi que des aspects liés au financement... Il s'agit d’offrir un service complet à l’ensemble des vendeurs et des acquéreurs”.
Quelles stratégies peuvent être mises en œuvre pour se démarquer des offres concurrentielles ?
“On s’aperçoit que 83% de nos ventes l’an dernier sont dues à des mandats exclusifs. Ce sont des personnes qui nous ont fait confiance, cela représente une soixantaine de personnes en 2023. Le mandat exclusif crée une rareté au niveau du bien”.
Lorsque l’agence dispose d’un mandat exclusif, elle travaille “les annonces en collaborant avec un photographe, renforçant ainsi la visibilité et la présentation du bien immobilier”. Une estimation précise joue un rôle crucial, car “en ajustant le prix selon le marché et en assurant une présentation soignée, le bien trouve rapidement preneur”.
Il convient de souligner qu’un bien qui “reste trop longtemps sur le marché indique qu’il n’est pas en accord avec le prix du marché ou qu’il pourrait présenter un élément dissimulé. C’est pourquoi une estimation précise est de rigueur, car fixer un prix trop excessif prolonge la période de mise en vente et ce dernier devient moins attractif”.
Comment l’accessibilité financière pour les acheteurs a-t-elle évolué sur les 3 dernières années ?
“Le pouvoir d’achat des acheteurs a baissé à cause des taux d’intérêts qui ne cessent d’augmenter. Plus les taux augmentent et plus la capacité d’emprunt diminue, incitant les gens à restreindre leurs décisions et à réfléchir avant de franchir le pas pour devenir propriétaire”. Il faut le rappeler, “chaque loyer payé représente un loyer de moins capitalisé pour soi”.
Quelles difficultés rencontrent les acheteurs pour trouver un bien correspondant à leurs critères ?
Les acheteurs font face à diverses difficultés lors de la recherche d’un bien. Parmi ces obstacles, le diagnostic de performance énergétique et l’audit énergétique pour les biens hors copropriété et classé F ou G émergent comme une contrainte face aux travaux qui attendent les futurs acquéreurs.
En-dehors de cela, le pouvoir d’achat, impacté par l’inflation et la hausse des taux d’intérêts, pousse les acheteurs à “s’éloigner de leur emplacement de prédilection”. S'ils souhaitent vraiment acheter et devenir propriétaires, “il faudra forcément faire un sacrifice, soit sur la surface, soit sur l’emplacement”.
Pour 2024, le défi des acheteurs sera de “trouver un équilibre entre le financement, l’emplacement et la typologie du bien”.
Cet entretien nous aura permis de comprendre les défis et les opportunités du marché immobilier à Toulouse en 2024. Les tendances actuelles indiquent une reprise du marché, malgré une tension persistante. La question environnementale prend de plus en plus d’importance, influençant à la fois les vendeurs et les acheteurs.
Les acteurs du marché doivent s’adapter à ces évolutions pour en tirer les meilleures opportunités.
