L'immobilier peut être un bel investissement à condition d'investir de manière réfléchie et d'avoir un projet solide.
Découvrez 5 étapes clés pour réussir son investissement locatif !
1 – établir un plan de financement avec un professionnel bancaire : capacité d’endettement, apport à consacrer au projet, durée du prêt, mensualités.
Habituellement, il est conseillé de contracter un prêt pour pouvoir investir sans avoir à se démunir de son épargne. Avec un projet et un investissement viable, l’établissement bancaire acceptera le prêt sans demander d’apport de votre part. Il est nécessaire d’avoir bien étudié la rentabilité et la solidité du projet sur le long terme. Et pour maximiser vos chances, il faut choisir le bon moment afin d’être au maximum de votre capacité d’emprunt (avoir une épargne, pas de crédit en cours, des finances parfaitement gérées, une capacité d’apport personnel, etc.) Le banquier saura parfaitement vous éclairer pour réaliser votre plan de financement grâce à des simulations reflétant votre situation.
Le crédit représente un des enjeux importants, il ne faut pas simplement se fier à sa propre banque car chacune impose ses conditions. Une baisse de taux de 0,10% peut permettre d’économiser. Il est donc très intéressant d’étudier et comparer les offres bancaires ou d’avoir recours à un courtier en crédit immobilier qui va étudier la meilleure option pour vous.
Vient ensuite la question des mensualités, dont la durée est comprise entre 10 et 15 ans maximum et dépendra de l'âge de l'investisseur, du type d'investissement et de la capacité financière. Il convient pour l'investisseur d'avoir des mensualités et des charges qui soient au plus près du montant du loyer perçu.
2 – Définir son projet : achat dans le neuf (loi défiscalisante PINEL) ou investissement dans l’ancien : investissement patrimonial (immobilier ancien) ou défiscalisant (VEFA – réductions d’impôts)
Lors de la définition de votre projet d’investissement dans l’immobilier locatif vous pouvez vous tourner vers le neuf.
Ce choix comporte des avantages fiscaux comme des frais de notaire réduits compris entre 2 et 3% du montant du prix de la vente contre environ 7% dans l'ancien. Vous avez aussi la possibilité d’être exonéré d'une partie de la taxe foncière. Mais vous pouvez aussi profiter d’une défiscalisation. Le dispositif Pinel, octroie cet avantage fiscal en fonction de la durée d’engagement et de la mise en location du bien. Le logement neuf doit être la résidence principale du locataire qui doit respecter certaines conditions de ressources et le loyer doit être plafonné, généralement 20% en dessous des prix du marché. La loi Pinel donne les mêmes droits lors d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
La seconde option est d’investir dans l’ancien. Réaliser un investissement patrimonial, c’est investir dans un bien qui va prendre de la valeur avec le temps. Si votre bien est classé Monument Historique, une réduction d’impôt peut s’appliquer jusqu’à 100% du montant des travaux à condition de le louer pour au moins 3 ans. Ou à l’inverse, vous pouvez réaliser un investissement sur du court terme et moins élevé pour appliquer une stratégie de haute rentabilité (supérieur à 5%) en lien avec le lieu d’investissement mais qui pourrait prendre moins de valeur dans le temps.
3 – choix du lieu de l’investissement : commune en devenir ou métropole ; attractivités locatives (Grandes Écoles de Formation ou pôle économique important ; offres locatives ; transports en commun)
En tant qu’investisseur, il est primordial de bien choisir sa localité. Et oui, une bonne adresse est une garantie sur le long terme pour trouver des locataires ou à terme faire une plus-value lors de la revente du bien. Il faut cibler les locataires et comprendre leurs motivations et attentes. Pour investir, la sécurité de la zone est essentielle car c’est un des premiers critères chez de nombreux locataires. Certaines régions, communes ou villes universitaires ont une très forte demande de logements, ce qui vous permettra de louer le vôtre facilement et d'en tirer une belle rentabilité. La proximité avec certains lieux est aussi un grand atout : un étudiant centrera ses recherches près de son lieu d’étude, une famille fera attention à être proche d’une zone commerciale et/ou d’une école, etc. Il est aussi important que le lieu soit bien desservi par les transports car cela peut vite devenir un frein.
Plus le territoire est attractif, plus il sera facile de rentabiliser l’investissement.
Seule restriction dans le régime de défiscalisation PINEL : la liste des villes ouvrant droit au dispositif (certaines grandes métropoles comme Toulouse en sont exclues)
4 – Typologie du bien : nombre de pièces, appartement ou maison, meublé ou non, en copropriété etc..
Il est important d'acquérir un bien en adéquation avec la demande locative. Des appartements meublés de deux pièces correspondront plus à un jeune cadre ou à un étudiant alors qu’une maison avec 3 chambres correspondra plus à une famille.
Bon à savoir : l’achat dans une copropriété engendre des frais de copropriété qu'il faut intégrer dans son budget (80% sont récupérables sur le locataire)
5 – sécuriser son investissement auprès d’un professionnel : gestion locative par un professionnel qui va garantir le bon entretien du bien, et l’assurer contre les risques d’impayés ou de procédure du locataire.
Pensez à la gestion locative ! Des conseils, un accompagnement et de la sérénité dans vos projets, voilà ce que cela apporte. Le choix du locataire, l'examen de solvabilité, la gestion des visites et la sélection des dossiers, sont les services d'une agence immobilière.
Mettre vos biens immobiliers en gestion locative dans une agence c’est une garantie contre les loyers impayés et les dégradations grâce à une garantie des risques locatifs. C’est aussi un moyen de donner de la visibilité à votre location et ainsi un moyen de limiter la vacance.
Un professionnel s’occupe de tout de A à Z et vous permet d’avoir l’esprit tranquille.
