Lorsque l’on envisage de mettre son bien à la location, la question de faire appel à une agence immobilière pour en assurer la gestion se pose fréquemment.
Nous avons le plaisir d'échanger aujourd’hui avec Séverine Cans, chargée de développement Gestion-Location-Syndic chez Midi Habitat Services Immobiliers (MHSI). Elle partage avec nous son expertise sur les bénéfices que retirent les bailleurs à recourir à une agence immobilière pour la gestion locative de leur bien.
En tant qu'agence, chez MHSI, quelle valeur ajoutée apportez-vous aux bailleurs au moment de l’estimation locative de leur propriété ?
Pour une agence, l'évaluation d'un loyer ne se résume pas à la consultation de biens similaires en ligne. Chez MHSI, notre approche implique nécessairement une visite physique du bien. Nous analysons en détail la propriété, sa surface, sa configuration, son exposition, ainsi que l’état général de la copropriété. Même si un appartement peut être esthétiquement agréable, des parties communes dégradées peuvent décourager les potentiels locataires.
Dans notre évaluation, nous intégrons également une analyse précise des charges, telles que la taxe d'ordures ménagères (TOM), les charges de copropriété (COP), la consommation d'eau moyenne, etc. Cette notion de charges demeure souvent floue pour les bailleurs, qui n'ont pas la connaissance de ce qu’ils sont en droit d’inclure dans les charges du locataire et de réclamer lors de la régularisation des charges annuelles.
Nous avons également un rôle de conseil auprès de nos clients, en leur livrant des recommandations techniques (amélioration du Diagnostic de Performance Energétique par exemple), des suggestions de décoration pour les biens meublés et des améliorations esthétiques, telles que la remise en peinture de murs ternis par le temps. Notre rôle consiste également à conseiller les bailleurs sur la nécessité d’éventuels travaux. Dans ce cas de figure, nous sommes également en mesure d’accompagner nos clients sur la planification, l’organisation et le suivi des travaux, à partir d’un devis détaillé que nous leur fournissons.
Les bailleurs seuls ont souvent tendance à surestimer la valeur locative de leur propriété, s'exposant ainsi au risque de ne pas trouver preneur. Le risque d’une vacance locative prolongée est principalement la perte financière pour le propriétaire, car il devra quoi qu’il en soit continuer de régler ses charges de copropriété et rembourser son crédit.
De plus, en cas de travaux entre deux locations, les lois ALUR et ELAN exigent désormais que le bailleur communique explicitement au nouveau locataire le montant du loyer avant travaux, ainsi que le coût des derniers travaux effectués. Le non-respect de ces exigences, ou l’établissement d’un nouveau loyer incohérent par rapport aux travaux réalisés, pourrait entraîner une saisie de la commission de conciliation par le nouveau locataire. La maîtrise approfondie de la réglementation constitue le socle fondamental qui justifie le recours à nos services, en tant qu’agence immobilière.
En quoi la recherche de locataires par le biais d’une agence est-elle plus qualitative ?
En premier lieu, en tant qu’agence, nous bénéficions de moyens plus étendus pour diffuser nos annonces que les propriétaires agissant seuls. Nos annonces sont diffusées sur notre site internet, nos réseaux sociaux, et parfois, si la copropriété l’accepte, sur des panneaux affichés sur les biens. Chez MHSI, nous disposons également d’un vaste réseau de locataires et nous collaborons régulièrement avec des organismes qui cherchent à placer des candidats mutés sur notre ville ou arrivant de l’étranger pour des opportunités professionnelles. L'intérêt de nos services se reflètent également dans la qualité de l’annonce. Nous portons une attention particulière à la qualité des photos et à la rédaction d’annonces détaillées afin de rendre les biens plus attractifs.
Chez MHSI, nous sommes particulièrement réputés pour la rigueur de notre processus de sélection des locataires. Nous avons récemment mis en place un système de vérification des dossiers des candidats grâce à l’intelligence artificielle. Les locataires soumettent leurs dossiers en ligne via “LOCAVERIF”, qui scanne chaque pièce justificative. Nos gestionnaires effectuent ensuite une double-vérification pour s’assurer de la qualité du dossier et évaluer la solvabilité du candidat. Si le dossier est recevable, les gestionnaires procèdent ensuite à des vérifications complémentaires auprès de l’employeur, de l’ancien logeur et du service des impôts. Enfin, si tous les feux sont au vert, le gestionnaire valide le dossier et le candidat peut visiter le bien. Ce processus de sélection minutieuse nous permet d’économiser un temps considérable en ne proposant la visite d’un bien qu’aux candidats les plus fiables. Avec cette qualité de sélection, pour un bien donné, nous n’organisons que deux à trois visites et, dans 95% des cas, cela suffit pour trouver le candidat idéal.
Enfin, notre valeur ajoutée se manifeste également dans la qualité des visites que nous organisons. La majorité des bailleurs ne disposent pas toujours du temps nécessaire pour organiser les visites des logements. Chez MHSI, nous avons introduit la visite virtuelle des biens sur notre site internet, ce qui permet de filtrer le nombre de candidatures et de réduire le nombre de visites physiques.
Comment garantissez-vous vos clients contre les risques de loyers impayés ou de dégradations ?
Le risque de loyers impayés est une préoccupation majeure pour les bailleurs, nécessitant une approche sérieuse. La procédure pour recouvrer les loyers impayés est complexe et et représente un véritable défi pour les propriétaires particuliers. Chez MHSI, nous réduisons les risques de non-paiement jusqu’à 90% grâce à notre processus de sélection des candidats rigoureux. Nous collaborons avec l’assurance «ASSURINCO» pour couvrir ces risques. Toutefois, avant de solliciter notre assurance, nous disposons d’un service dédié au contentieux. Ce service s’appuie d’abord sur des relances orales, plaçant l’aspect humain au centre de notre approche. Il est à l’écoute des locataires pour essayer de trouver des solutions avant d’entamer toute procédure formelle. Nous avons également la possibilité de mettre en place des protocoles d’apurement de dettes, avec un plan échelonné dans le temps, validé par le débiteur et notre service contentieux. Ce fonctionnement nous permet de récupérer la majorité des sommes dues avant d'engager une quelconque procédure auprès de la compagnie d‘assurance, évitant ainsi des coûts supplémentaires et des confrontations inutiles.
Aussi, en tant qu’entité morale, nous disposons d’une influence plus significative face à un locataire indélicat ou en difficulté. Ce statut nous offre la possibilité de mettre en place des prélèvements automatiques pour les loyers, une option généralement inaccessible pour un bailleur seul.
En ce qui concerne les risques de dégradation, nous accordons une grande importance à la qualité de l’état des lieux d'entrée. Nous faisons appel à une société qui réalise des états des lieux numériques sur tablette, avec photos à l’appui. La prise de photos exhaustives à l'entrée du logement rassure les locataires tout en les engageant à rendre le bien dans le même état à leur sortie. Chez MHIS, ce système contribue à considérablement réduire les litiges liés aux dégradations. Nous remettons également au locataire et au bailleur une liste détaillée des travaux dont ils ont la responsabilité, présentée sous forme de schémas explicites pour une meilleure de compréhension.
Comment garantissez-vous aux propriétaires la conformité juridique de leur bien ?
En tant qu’agence, nous restons constamment au fait de toutes les lois et évolutions juridiques relatives à l’immobilier, soulageant ainsi les propriétaires de cette responsabilité. Notre expertise repose sur des formations continues et une veille attentive des politiques immobilières. Il est important de savoir que tout manquement à la loi expose le bailleur à des risques. Il est important de souligner qu’à tout moment le locataire est en droit de saisir la commission de conciliation pour signaler que le logement ne respecte pas les normes requises. Enfin, en ce qui concernent les nouvelles normes énergétiques, afin d’assurer aux propriétaires la conformité de leur logement, nous collaborons avec des diagnostiqueurs expérimentés qui interviennent pour chaque nouvelle location.
Quels services de gestion courante assurez-vous pour les propriétaires ?
En tant qu’agence, nous assumons la responsabilité de la gestion comptable complète des biens en location, comprenant l’encaissement des loyers, la production de comptes-rendus de gérance, la régularisation des charges et la révision annuelle des loyers. Nous proposons également une assistance comptable aux propriétaires et nous les aidons dans la déclaration de leurs revenus fonciers. En cas de contentieux, nous assurons le suivi des impayés, nous nous occupons des procédures de recouvrement, et effectuons les déclarations nécessaires auprès des assurances.
En tant qu'interlocuteur unique pour les locataires, ces derniers nous contactent en premier lieu en cas de problème avec le logement, nous permettant ainsi de filtrer les demandes avant de solliciter les propriétaires.
Enfin, nous accordons un point d'honneur à assurer une transparence totale pour nos clients en matière de gestion locative. Les propriétaires disposent d’un espace personnel en ligne et totalement sécurisé depuis lequel ils peuvent consulter à tout moment l’ensemble des données relatives à la location de leur bien.
En quoi MHSI est-elle l’agence idéale à qui confier la gestion locative de son bien ?
Avec une présence locale de plus de 60 ans, l’agence MHSI s’est construit une solide réputation sur la ville de Toulouse grâce à la qualité de ses services. Idéalement situés, en plein centre-ville, nous sommes une agence à taille humaine et nous avons à cœur de développer des relations de confiance avec nos clients. Notre approche de la gestion locative vise à offrir une tranquillité d’esprit aux propriétaires tout en leur faisant gagner un temps précieux. Nos clients apprécient la qualité de notre expertise et savent qu’ils peuvent compter sur nous dans toutes les situations. Chez MHSI, l’état d’esprit de nos équipes pourraient se résumer à : « il n’y a pas de problème, il n’y a que des solutions ».
