Investir dans un logement étudiant à Toulouse, une bonne idée ?

Toulouse est l'une des villes les plus dynamiques de France, réputée pour son atmosphère jeune et son riche patrimoine culturel. Cette métropole accueille plus de 120 000 étudiants, ce qui en fait une destination de choix pour un investissement immobilier. Parmi les secteurs les plus prisés par les investisseurs, celui du logement étudiant se distingue par une demande croissante. Mais investir dans un logement étudiant à Toulouse est-il vraiment une bonne idée ? Cet article explore les avantages et les points à considérer avant de se lancer dans ce type d'investissement.

Pourquoi Toulouse est une ville attractive pour les étudiants

Toulouse est une ville étudiante en plein essor. Selon Campus France, la ville accueille environ 120 000 étudiants, dont 15 000 étudiants étrangers. Elle compte 23 établissements d’enseignement supérieur, dont des institutions prestigieuses telles que l'Université Toulouse 1 Capitole et l'Université Paul Sabatier. Cette forte concentration d'étudiants contribue à une demande locative soutenue.

L'économie toulousaine, largement portée par le secteur aéronautique, attire également un grand nombre de jeunes actifs, renforçant l'attrait de la ville. De grandes entreprises comme Airbus y ont implanté leurs sièges, et Toulouse se distingue comme la première métropole française en nombre d’étudiants restant sur place après leurs études, selon l’INSEE.

La qualité de vie à Toulouse est également un facteur déterminant. La ville offre un excellent réseau de transports publics (métro, tramway, bus), ainsi que de nombreux espaces verts et une riche offre culturelle et sportive. En 2025, elle a été classée meilleure ville étudiante de France par L’Étudiant, consolidant ainsi son statut de ville idéale pour les jeunes.

Les avantages d'investir dans un logement étudiant à Toulouse

Investir dans un logement étudiant à Toulouse présente plusieurs avantages. Tout d’abord, la rentabilité locative y est attractive. La demande est toujours soutenue, notamment en raison de la hausse des biens en location touristique et de l'augmentation du nombre d’étudiants. En effet, la population étudiante a augmenté de 18% au cours des dix dernières années. Le loyer moyen pour un appartement meublé à Toulouse est de 17€ par m², et SeLoger estime la rentabilité locative dans le secteur étudiant à 4,6%.

L'investissement est sécurisé grâce à l'équilibre entre l'offre et la demande. Bien que la demande continue de croître, l'offre de logements reste insuffisante. L’Observatoire de l’immobilier de Toulouse mentionne que seulement 7000 nouvelles constructions sont prévues dans le Pacte métropolitain de l’habitat, alors que les besoins estimés pour la période 2025-2030 sont de près de 10 000 nouveaux logements, selon une étude de l'UNAM et de l'ESPI.

Du point de vue fiscal, le mode d’acquisition nom propre, sci, société, va dicter le tempo et l’objectif que vous vous fixerez. Le statut LMNP de part son jeu d’amortissement vous permet de générer une période sans imposition sur les loyers, une location nue accompagnée de travaux ou d’un prêt bancaire peut générer, ce qu’on appelle communément, un déficit foncier. Pour tous vos projets, il est important de se faire accompagner par un professionnel aguerri comme le propose Midi Habitat.

Enfin, la diversité des biens disponibles permet de s’adapter à différents budgets. Les studios sont abordables, mais un appartement plus spacieux peut être une bonne option si l'on souhaite le transformer en résidence principale plus tard, notamment à la retraite.

Les quartiers à privilégier pour un investissement locatif étudiant à Toulouse

Le choix du quartier est primordial lorsqu'on investit dans un logement étudiant à Toulouse. Certains quartiers sont particulièrement recherchés pour leur proximité avec les universités et leur facilité d'accès aux transports publics.

Le Centre-ville est l’un des secteurs les plus prisés, offrant un large éventail de biens et une proximité immédiate avec de nombreuses écoles. Saint-Cyprien, un quartier animé et bien desservi par le métro, est également très recherché. Les quartiers des Minimes, Saint-Michel, Compans-Caffarelli, Patte d’Oie, Les Arènes permettent un accès rapide au centre-ville et aux universités.

Les quartiers bien desservis par les transports publics sont essentiels pour attirer les étudiants, qui privilégient souvent la proximité avec les transports en commun. Il est donc conseillé de rechercher des biens situés à quelques minutes des stations de métro, en particulier dans les secteurs proches des campus.

Il est important de prendre des précautions avant l'achat, notamment en vérifiant les niveaux de sécurité des quartiers et l’absence de nuisances pouvant nuire à la qualité de vie des locataires, comme les nuisances sonores ou les risques de dégradations.

Les défis et risques à considérer avant d'investir dans un logement étudiant à Toulouse

Bien que Toulouse soit une ville attractive, investir dans un logement étudiant comporte certains défis et risques qu'il est essentiel de prendre en compte.

Depuis plusieurs années, l’été est de moins en moins une période creuse et permet donc de lisser davantage vos revenus. En effet, La demande ne se tarit pas pendant les vacances d’été, bien au contraire. De nombreux étudiants conservent leur logement pendant les vacances par peur de ne pas en trouver pour l’année suivante. D’autres emménagent afin pour trouver plus facilement. Cependant, il reste difficile de louer un logement étudiant entre novembre et avril, la demande étant faible. Il est donc important de ne pas rater la pré-rentrée lors de votre mise en location.

La gestion locative représente un autre défi. La location d’un logement étudiant nécessite souvent une gestion plus flexible et réactive, surtout si vous choisissez de louer à court terme ou via des plateformes comme Airbnb. La gestion quotidienne des contrats et des visites peut aussi s'avérer plus exigeante. Dans ce cadre, n’hésitez pas à contacter l’équipe de Midi Habitat si vous envisagez de faire gérer votre bien par des professionnels locaux de confiance.

Enfin, il convient de prendre en compte les réglementations locales et nationales, telles que la loi Alur, qui régit la location d'un bien immobilier. La réglementation sur les locations saisonnières, notamment à travers des plateformes comme Airbnb, est de plus en plus stricte, ce qui peut limiter certaines options de rentabilité. Par exemple, la location en Airbnb d’un bien à Toulouse est désormais limité à 120 nuits par an.

Conclusion

Investir dans un logement étudiant à Toulouse peut être une excellente opportunité pour les investisseurs immobiliers. La ville présente de nombreux avantages : une forte demande locative, une rentabilité intéressante et une qualité de vie exceptionnelle. Toutefois, il est essentiel de bien choisir l'emplacement, de prendre en compte les risques liés à la gestion locative et à la saisonnalité de la demande, et de se conformer aux réglementations locales.

Avant de se lancer, il est fortement conseillé de consulter un expert immobilier pour maximiser la rentabilité de son investissement et éviter les erreurs courantes. Toulouse offre de belles perspectives pour les investisseurs, mais une gestion avisée est clé pour réussir.