Investir dans le locatif étudiant à Toulouse : une bonne idée en 2025 ?

Toulouse, quatrième ville de France, s’impose depuis plusieurs années comme un pôle universitaire majeur avec plus de 130 000 étudiants. Cette concentration impressionnante d’étudiants alimente une demande locative continue et soutenue, particulièrement pour les studios, T1, T2 ou encore les colocations. Alors que l’inflation immobilière rend l’investissement compliqué dans d’autres métropoles françaises, Toulouse reste accessible, tant en prix qu’en rendement. Mais est-ce vraiment une bonne idée d’investir dans le locatif étudiant à Toulouse ? Midi Habitat SI vous livre une analyse complète des avantages, limites et bonnes pratiques pour réussir ce type d’investissement.

Un marché étudiant solide et en croissance

Toulouse abrite plusieurs universités et grandes écoles réputées : l’université Toulouse Capitole (UT1), l’université Jean-Jaurès (UT2), l’université Paul-Sabatier (UT3), mais aussi l’INSA, l’ENAC, Sciences Po Toulouse et bien d’autres. Cette offre académique diversifiée attire aussi bien des étudiants français qu’internationaux. Résultat : une croissance continue du nombre d’inscriptions année après année.

En parallèle, le parc de logements étudiants publics reste limité. Moins de 15 % des étudiants ont accès aux résidences du CROUS, ce qui met sous pression le marché privé. Les logements meublés, bien situés et sécurisés, sont particulièrement recherchés. La saisonnalité est également un point important : la période août-octobre concentre la majorité des emménagements, période où la tension sur les petites surfaces est maximale.

Un contexte porteur, donc, pour tout investisseur souhaitant se positionner sur ce marché très dynamique.

Où investir à Toulouse pour un logement étudiant ?

Le choix du quartier est un levier essentiel pour garantir la réussite de son investissement. Voici quelques zones clés à considérer :

L’accessibilité en transports en commun (métro A & B, tram, bus, pistes cyclables) est un critère de sélection majeur, tout comme la présence de commerces, d’activités culturelles et de lieux de vie étudiante.

Rentabilité, prix et fiscalité : quel potentiel ?

L’un des atouts majeurs de Toulouse est son prix au m² encore raisonnable par rapport à d’autres métropoles comme Lyon, Paris ou Bordeaux. En 2025, le prix moyen au m² pour un appartement est estimé autour de 3 400 €, avec bien sûr des variations selon les quartiers.

Côté loyers, la stabilité est de mise, notamment pour les petites surfaces meublées. Cela permet de viser une rentabilité brute comprise entre 4,5 % et 6 %, selon le secteur et le type de bien.

L’option du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) offre un cadre fiscal très favorable. Grâce à l’amortissement du bien, de nombreux investisseurs parviennent à neutraliser une grande partie de l’impôt sur leurs revenus locatifs. L’option du statut LMNP  constitue un levier fiscal particulièrement avantageux. Grâce au mécanisme d’amortissement comptable, il permet à de nombreux investisseurs de réduire significativement, voire de neutraliser, l’imposition sur leurs revenus locatifs.

Cependant, au-delà de la fiscalité, d'autres éléments peuvent influencer la rentabilité nette d’un bien. C’est notamment le cas des charges de copropriété, souvent sous-estimées. En période de vacance locative, celles-ci restent intégralement à la charge du bailleur, qui doit alors mobiliser sa trésorerie personnelle pour y faire face. D’où l’intérêt de sélectionner des logements avec des charges maîtrisées et un chauffage individuel, généralement plus économique que les systèmes collectifs.

Par ailleurs, il est essentiel de prendre en compte la perception du locataire, qui évalue généralement son budget en fonction du loyer charges comprises. Des charges trop élevées peuvent ainsi dissuader certains profils et impacter la compétitivité du bien sur le marché locatif, augmentant le risque de vacance.

Enfin, si les résidences étudiantes gérées peuvent séduire par leur fonctionnement “clé en main” et la garantie de loyers, elles présentent en contrepartie une rentabilité souvent plafonnée (autour de 3,5 % à 4 %), ainsi qu’une liquidité à la revente plus incertaine.

Les résidences étudiantes gérées, quant à elles, s’adressent plutôt aux investisseurs passifs. Elles offrent un cadre sécurisé avec peu d’implication, mais présentent souvent un rendement plafonné (3,5 % à 4 %) et des frais de gestion importants.

Le choix dépend donc du profil de l’investisseur : souhaitez-vous gérer directement votre bien, ou déléguer totalement ?

Les points de vigilance à ne pas négliger

Comme tout investissement, le locatif étudiant à Toulouse comporte des risques à anticiper :

• Qualité du bien : attention aux diagnostics énergétiques. Les passoires thermiques (classées F ou G) sont désormais interdites à la location à court terme.
• Emplacement : la demande est forte, mais très localisée. Un bien mal situé (même à bas prix) peut souffrir de vacance locative.
• Gestion locative : la rotation annuelle impose d’être bien organisé (états des lieux, annonces, visites…). Une solution ? Déléguer à une agence spécialisée.
• Encadrement des loyers : Toulouse est classée en zone tendue. Pour l’instant, pas de plafonnement, mais le sujet est régulièrement évoqué. Il faut donc rester vigilant sur l’évolution de la réglementation.
• Accompagnement professionnel : faire appel à un agent immobilier local, un notaire ou un gestionnaire permet de sécuriser son projet et d’éviter les erreurs classiques.

Un investissement intéressant, à condition d’être bien préparé

Toulouse coche toutes les cases d’un bon investissement étudiant : une ville attractive, une demande locative soutenue, des prix encore abordables, une rentabilité solide et une perspective de plus-value à long terme.

Mais la réussite repose sur le bon choix du quartier, le type de bien adapté à la cible étudiante, et une bonne anticipation des contraintes fiscales et réglementaires. Que vous soyez investisseur débutant ou aguerri, le locatif étudiant à Toulouse est un projet à forte valeur ajoutée, à condition d’être bien accompagné et informé.